Em um cenário de instabilidade econômica e política, muitos brasileiros enfrentam dificuldades para manter em dia o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário. O sonho da casa própria, para muitos, transforma-se no temor de perdê-la em um leilão extrajudicial. Se você se encontra nesta situação, saiba que, embora o procedimento seja rápido, existem direitos e prazos cruciais que podem garantir o seu direito a renegociação da dívida e suspensão do leilão, com a consequente proteção do seu patrimônio. Este artigo tem como objetivo esclarecer o passo a passo do leilão por falta de pagamento do financiamento imobiliário e, mais importante, até que momento é possível agir judicialmente para defender sua moradia.
O Que o STF Decidiu Sobre o Leilão Extrajudicial?
Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) colocou um ponto final em uma longa discussão jurídica ao julgar o Recurso Extraordinário (RE) 860.631. A decisão, de repercussão geral (que é de aplicação obrigatória em todos os casos idênticos), validou a constitucionalidade do procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.
Em síntese, o STF decidiu que:
- O procedimento é constitucional: O rito pelo qual o banco retoma o imóvel e o leva a leilão sem a necessidade de um processo judicial inicial é válido.
- Não há ofensa ao direito de defesa: A Corte entendeu que o devedor não fica desprotegido, pois a lei garante o direito de ser notificado para quitar a dívida e, caso identifique irregularidades, pode e deve recorrer ao Poder Judiciário para se defender.
Isso significa que o leilão extrajudicial é legal, mas não significa que ele não possa ser suspenso ou anulado quando o banco não cumpre rigorosamente todas as etapas exigidas por lei.
O Passo a Passo do Leilão Extrajudicial: Conheça as Etapas
Para que o leilão ocorra, o credor (banco) deve seguir um procedimento rigoroso. Conhecê-lo é o primeiro passo para identificar falhas e defender seus direitos.
- Notificação para Purgar a Mora: Após a constatação do atraso, o banco solicitará ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o devedor pessoalmente. Você receberá um prazo de 15 dias para pagar as parcelas vencidas, acrescidas dos encargos.
- Consolidação da Propriedade: Caso o pagamento não seja efetuado no prazo, o banco “consolida a propriedade”. Isso significa que o imóvel passa a ser registrado em nome do banco, embora você ainda tenha a posse.
- Avaliação e Designação dos Leilões: O banco providenciará a avaliação do imóvel e marcará as datas para dois leilões públicos, que devem ocorrer no prazo de 30 dias após a consolidação.
- Primeiro Leilão: O imóvel é ofertado pelo seu valor de avaliação, conforme consta no contrato.
- Segundo Leilão: Se não houver arrematantes no primeiro, o segundo leilão ocorre em até 15 dias. Nele, o imóvel pode ser arrematado pelo valor da dívida total, mais despesas.
O Ponto Crucial: Até Quando é Possível Suspender o Leilão?
Esta é a dúvida central de quem enfrenta este problema. A resposta é clara: é possível ingressar com uma ação para suspender ou anular o leilão a qualquer momento, desde que seja antes da assinatura do auto de arrematação.
A “arrematação” é o ato final de venda do imóvel no leilão. Uma vez que o arrematante (comprador) assina o auto, o procedimento se consolida e reverter a situação torna-se exponencialmente mais difícil, embora não impossível em casos de nulidades graves.
- Erros de endereçamento e falta de informações essenciais;
- Falta de notificação pessoal para purgar a mora;
- Erros na avaliação do imóvel;
- Preço vil (valor de arremate muito abaixo do valor de mercado);
- Não concessão do direito de preferência na compra pelo valor da dívida.
Inclusive, fica a dica extra para você que leu esse artigo até o final: em alguns financiamentos é possível solicitar a suspensão das parcelas do financiamento pelo prazo de 1 (um) ano, disposição que vem expressa em contrato com o detalhamento de todos os requisitos necessários para obter esse benefício.
Conclusão: Aja Rápido para Proteger Seu Direito à Moradia
A decisão do STF reforçou a legalidade e a validade do leilão extrajudicial, mas também a necessidade de o credor seguir à risca todas as formalidades. A boa notícia é que, até a arrematação, o devedor possui o direito de buscar a tutela do Poder Judiciário para suspender o procedimento, garantir seu direito à moradia e, muitas vezes, forçar uma negociação mais justa da dívida.
Não espere a situação se agravar. Ao receber a primeira notificação, a busca por uma assessoria jurídica especializada é o passo mais inteligente e seguro para proteger seu patrimônio e sua família.
Texto redigido e publicado em 26 de setembro de 2025 pelo Advogado especializado em Direito Patrimonial e Imobiliário, Dr. Dalmo Sávio dos Santos Júnior, inscrito nos quadros da OAB/MG sob o n°192.377, CEO do escritório Dalmo Sávio Advocacia, situado em Betim/MG
